משכנתא - מגיע לי

איך נתאים מסלול משכנתא?

יהודה מרסיאנו — Tue, 05 Dec 2017 17:38:08 +0000

.

לאחר ההסבר על מסלולי משכנתא נפוצים, חשוב להבין מהם ההבדלים העיקריים בין מסלולי ההלוואה, ישנם שלושה הבדלים עיקריים בין מסלולי המשכנתא:

סוג הריבית (פריים, קבועה, משתנה, לייבור ועוד)
סוג ובסיס ההצמדה (מדד המחירים לצרכן, אירו, דולר, לא צמודה)
מסלול פירעון המשכנתא (תשלומי החזר חודשיים קבועים, החזר חודשי יורד, פירעון שוטף)

אז איך בא ליידי ביטוי ההבדלים הללו איזה מסלול עדיף לנו ?

המסלול המשתנה :

קיים במסלול זה 2 מסלולים ריבית פריים + ריבית משתנה ל5 שנים.

ריבית פריים – ריבית המתבססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% , כמו כן הקרן במסלול זה אינה צמודה למדד ולכן ניתן לפרוע אותה ללא קנסות, אך חשוב לזכור שבנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ולכן תקופות בהם הריביות משתנות בצורה חדשה יכול לגרום לשינויים קיצוניים גם בהחזר החודשי. ההחזר הוא אינו קבוע והוא תלוי בריבית המשתנה.( ברוב המסלולים ריבית הפריים משתנה פעם בחודש.

ריבית משתנה ל5 שנים – מסלול זה מאוד דומה לריבית הפריים אך ההבדל הוא שישנה מעין תחנת יציאה כל 5 שנים, הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר.

המסלול הקבוע :

במסלול הקבוע יש לנו את הריבית הקבועה שצמודה למדד ואת הריבית הקבוע שאינה צמודה למדד , הריבית אינה משתנה .

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – למדד היא משכנתא שבה הריבית נשארת קבועה לחלוטין ונותרת ללא שינוי לאורך כל חיי המשכנתא , מה שאומר שהריבית שלנו לא תעלה תרד וכך נשאר לשלם את אותו הסכום לאורך כל תקופת לקיחת המשכנתא.

משכנתא בריבית קבוע צמודה למדד –במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא אבל קרן המשכנתא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ותגדל בהתאמה לשינוי המדד. עצם העובדה שהמדד יחול על המשכנתא תביא לעלייה בהחזרים החודשיים בהתאמה לעליית המדד.

צמודה או לא צמודה ?

מסלול קבועה לא צמודה משתלם לאותם אנשים שבכוונתם להישאר עם המשכנתא לטווח הארוך יותר מ50% מתקופת המשכנתא.

ומסלול קבועה צמודה למדד תתאים לאותם אנשים אשר ירצו לפתוח את המשכנתא ב10-12 שנים הראשונות.

קבוע או משתנה זו השאלה !!

ראשית כל על מנת באמת להחליט מה יותר מתאים לנו לא נוכל להסתמך על מאמרים אלו מכוון שלכל אדם יש את ההכנסה העצמית שלו, את ההון העצמי שלו ואת היכולות הכלכליות שלו.

ריבית קבועה:
יתרונות

ריבית ידועה מראש – תשלומים כמעט ואינם משתנים.
ניתן להתמקח על הריבית מול הבנק.
במידה והמדד אינו עולה בהרבה( בלפחות 50% ) אין שינוי.
אם המדד ירד באופן קיצוני נרוויח.

חסרונות

במידה והמדד עולה באופן קיצוני נפסיד.
מצריך מעקב קבוע אחר המדד של הריבית.

ריבית משתנה:
יתרונות

ניתן לקבוע עם הבנק את תנאי השינוי שלה .
גמישות בהחזר ההלוואה( ניתן להחזיר את מלוא הסכום לפני המועד הנקבע מראש ללא קנסות או עמלות גבוהות).
ניצול תקופות בהן הריבית נמוכה.

חסרונות

חוסר ידע בשינוי הריבית , לא ניתן לדעת מתי הריבית תשתנה ומה יהיה גובה הריבית העתידית.

לסיכום:

כאשר המדד הוא נמוך מאוד וכמעט אפסי משכנתא בריבית קבועה היא המשכנתא המשתלמת עבורנו.

אך משכנתא מסוג זה מצריכה אותנו להיות במעקב אחר הריבית לאורך כל הזמן.

משכנתא בריבית משתנה מתאימה לאנשים בעלי יכולת פיננסית גבוהה שיוכלו לעמוד בתשלומים גם אם הריבית תעלה בצורה חדה מכוון שלעתים התשלומים בעת לקיחת המשכנתא יהיו נמוכים אך עדיין ישנה חשיפה לסיכום של עלייה קיצונית שתוביל לתשלום גבוה יותר.

The post איך נתאים מסלול משכנתא? first appeared on מגיע לי.

המשכנתא שלי

יהודה מרסיאנו — Sun, 03 Dec 2017 21:29:00 +0000

.

מה עומד מאחורי המשכנתא שלנו , איך כדאי לחלק אותה , כמה ריבית אנחנו אמורים לשלם , ומה בעצם הסכום שאנחנו צריכים לקחת ?.

נקודה חשובה שכדאי שנזכור – הנתונים שנציג הם מאוד כללים הם נתונים המסכמים את כלל האוכלוסייה ולא את האדם בפרט, לכל אדם יש את הפרמטרים שלו , את העבר הכללי, המשתנים הפיננסים, אנחנו נביא אתם התמונה הכוללת אך על מנת להצליח באמת נצטרך לראות את התמונה האמיתית שלכם.

מה זה בעצם המשכנתא ?

המשכנתא שלנו היא ההלוואה שלנו לרכישת נכס פרטי , דבר שכיום נחשב כצורך קיומי בסיסי. היות המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח (לעיתים גם עד 30 שנה) היא תורמת להרגשת הביטחון של הלווה. הממשלה מעודדת לקיחת משכנתאות באמצעות סבסוד חלק מהריבית.

עם השנים השוק עובר שינויים ,ריבית המשכנתא עלתה , הבנקים מגבילים את אישורי המשכנתא ואת תנאי קבלת המשכנתא.

השינוי בא ליידי ביטוי כך :

ריבית הפריים לא השתנתה ועומדת כיום על 1.6%
המדד ירד ב-0.2%
הריבית הממוצעת על משכנתא צמודות מדד עלתה ב-1.15
הריבית הממוצעת על משכנתאות שאינן צמודות מדד עלתה ב- 0.8%.

אז איך נתמודד עם כל השינויים הללו ?

נחלק את הדרך שלנו לכמה מסלולים.

מסלול ראשון – פריים 30% מסך ההלוואה

מסלול ה"פריים" מסלול הכולל 30% מסך ההלוואה – מסלול המשתנה בכל שנה.

זהו מסלול שמוכיח את עצמו בשוק מדי שנה, הוא נמוך מאוד ומאפשר לנו המלווים פרעון מוקדם ללא קנסות גם בתקופה שבה הבנקים מעלים את הריבית .

מאפייניו של המסלול :

המסלול אינו צמוד למדד
ניתן למחזר ללא קנס
ניתן לפרוע ללא עלות
הריבית שלו נמוכה

יתרונות וחסרונות של המסלול –

יתרונות	חסרונות
אינו צמוד למדד	בעת עליית הפריים עלייה חדה בהחזר הכספים
אינו גובה קנס
ניתן לפרוע ללא עלות
ריבית נמוכה

כמו שניתן לראות כמות היתרונות עולה על כמות החסרונות, החיסרון בעליית הפריים הוא חיסרון מאוד מינורי מכוון שמרבית מהאוכלוסייה לוקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה בין 20-30 שנה שבמהלך השנים כמו שהעלייה חדה כך גם יכולה להיות הירידה חדה.

מסלול שני – מסלול קבועה לא צמודה

מסלול שני: מסלול קל"צ – 30% מסך ההלוואה.

מסלול קל"צ –משכנתא בריבית קבועה לא צמודה היא משכנתא שבה הריבית קבועה לחלוטין ונותרת ללא שינוי לאורך כל חיי המשכנתא. מסיבה זו, התשלומים החודשיים על הקרן הם קבועים ויורדים מדי חודש בחודשו.

מאפייניו של המסלול –

החזר קבוע ויציב
לא צמוד למדד
יש סיכוי לשלם קנס כאשר נפרע או נמחזר את המשכנתא
הריבית שלו גבוהה

יתרונות וחסרונות של המסלול –

יתרונות	חסרונות
החזר קבוע ויציב	תשלום קנס – בעת פרעון או מיחזור המשכנתא
לא צמוד למדד	ריבית גבוהה
ריבית קבוע	ריבית גבוהה

מסלול שלישי – צמודת מדד 20% מסל ההלוואה

מסלול בריבית קבועה צמודת מדד20% מסך ההלוואה.

ריבית קבועה בהגדרה היא ריבית שקלית שאינה משתנה בהתאם לריבית במשק כלומר, אם אתם בוחרים לקחת משכנתא בריבית קבועה אז לא משנה לנו אם יהיה שינוי במשק או שינוי בריבית אנחנו נשלם את הריבית הקבועה.

מאפייניו של המסלול :

צמודה למדד
הריבית שלו זולה מהקל"צ
ההחזר שלו יעלה באופן יחסי עם השנים
יש סיכוי לשלם קנס כאשר נפרע את המשכנתא

יתרונות וחסרונות :

יתרונות	חסרונות
צמודה למדד	עליה בסכום ההחזר באופן יחסי עם השנים
זולה מהקל"צ	סיכון בתשלום קנס בפרעון המשכנתא
	סיכון בתשלום קנס בפרעון המשכנתא

אין באמור תחליף לייעוץ מקצועי מכל סוג שהוא והמלצה לפעולה. כל פעולה רצוי לעשות לאחר התאמה אישית של תמהיל המשכנתא על ידי איש מקצוע.

מסלול רביעי – משתנה לא צמודת מדד

ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד זהו מסלול אשר הקרן לא צמודה והריבית משתנה פעם ב-5 שנים בהתאם לשינוי של עוגן אג"ח שניתן לקחת עד 30 שנה.

המאפיינים שלו –

הוא לא צמוד מדד (יתרון)
הריבית שלו נמוכה מהקבועה הלא צמודה
הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים
יש לו נקודת יציאה כל חמש שנים

יתרונות וחסרונות:

יתרונות	חסרונות
לא צמוד למדד	ריבית משתנה כל חמש שנים ** יכול להיות גם יתרון
ריבית נמוכה
נקודת יציאה

The post המשכנתא שלי first appeared on מגיע לי.